HUKUM JAMINAN Part 2 : Guarantie,Bank Guarantie,jaminan dalam perjanjian kredit perbankan, PERJANJIAN JAMINAN KEBENDAAN BAGGI TANAH DAN PERJANJIAN KEBENDAAN BAGI BENDA LAIN YANG MELEKKAT PADA TANAH DALAM PRAKTIK, LEMBAGA JAMINAN KEBENDAAN BAGI BENDA TANAH DAN BAGI BENDA LAIN YANG MELEKAT PADA TANAH DALAM KONSEPSI PENERAPAN ASAS PEMISAHAN HORISONTAL.

Guarantie

Ada beberapa jenis garansi diantaranya:

1.       Personal guarantie (Psl 1824 KUHPdt) tidak dipersangkakan tetapi harus secara tegas minimal dengan lisan personal guarantie adalah jaminan oleh seseorang secara pribadi untuk menjamiin utang orang/badan hokum kepada seseorang kreditur.\

2.       Corporate guarantie biasanya dilakukan antar perusahaan induk dengan cabang meskipun selanjutnya direktur secara pribadi juga harus menanggung tapi tetap merupakan garansi perusahaan.

3.       Bank guarantie dari bank garansi ini maka bank mendapat provisi bank bertindak konservatif artinya tidak boleh melakukan usaha sepekulatif disincttnkuladedidikirawan adanya prinsip kehati-hatian.

4.       Counter guarantie debitur juga harus menyimpan jaminan untuk mengurangi resiko kreditur cukup dalambentuk giro surat berharga yangcttnkuladedidikirawan dibekukan supaya aman

5.       Tendeer guarantie jaminan pelaksanaan proyek ketika akan melakanakan proyek (bangunan)maka akan lahir jaminan baru yaitu jaminan banguna.

6.       Performance guarantie contract bond jaminan untuk berbuat sesuatu.

Bank Guarantie

Dasar hokum: system terbuka dari Buku III KUHPdt (asas keterbukaan Psl 1319, dan asas kebebasan berkontrak Psl 1338 KUHPdt). Arrest 31 Januari 1919. Jaminan umum Psl 1131, dan 1132 KUHPdt. Hakcttnkuladedidikirawan pervilage kreditur. UUPT (mengatur secara khusus). Macam-macam bankcttnkuladedidikirawan guarantie ;LC performance bond (jaminan pelaksanaan) dll. Guarantie after self service.

JAMINAN DALAM PERJANJIAN KREDIT PERBANKAN

Perjanjian kredit sebagai perjanjian yang mengawali perjanjian jaminan

Ada beberapa prinsip penilaian yang perlu diperhatikan dalam ppemberian kredit yaitu antara lain:

1.       Prinsip 5 C’s (character, capital, capacity, collateral, condition of economic,)

2.       Prinsip 5 P (party, purpose, payment, profitability, protection)

3.       Prinsip 3 R (return, repayment, risk bearing abiltycttnkuladedidikirawan)

Dalam memberikan kredit maka bank selaku kreditur akan selalu menerapkan prinsip kehati-hatian yaitu dikenal dengan the five C’s principle yaitu:

1.       Character (watak), watak seseorang setidaknya dapat memberikan gambaran kepada pihak kreditur apakah debitur kiranya aakan menjadi debitur yang baik dengan itikad baiknya ataucttnkuladedidikirawan tidak.

2.       Capacitiy (kemampuan mengelola usaha), kemampuan ini biasanya dapat dilihat yaitu dari pembukuan atau dri neraca pedagangannya, namun sebagai suatu realita bahwa daalam praktek maka perusahan-perusahaan kecil yang membutuhkan aliran kredit sering kalicttnkuladedidikirawan sulit untuk membuat suatu system pembukuan usahanya.

3.       Capital (modal), modal debitur dilihat dari asset debitur itu sendiri dan juga mungkin dilihat daricttnkuladedidikirawan keahlian debitur dalam melakukan usahanya.

4.       Collateral (jaminan), sering kali disebut agunan yaitu benda sebagai objekcttnkuladedidikirawan jaminan.

5.       Condition of economic (prospek usaha); yaitu berkenaan dengan apakah usaha yang sedang atau akan dijalankan debitur memiliki prospek usaha yangcttnkuladedidikirawan baik atau tidak.

Referensi merupakan salah satu bahan pertimbangan dalam penilaian karakter calon debiitur dari segi pribadi dan kuangannya. Kredit (menurut UU Perbankan) adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antar bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutanngnya setelah waktu jangka tertentu dengan jumlah bunga imbalan atas pembagian hasilcttnkuladedidikirawan keuntungan. Unsur-unsur kredit kepercayaan, waktu, dgree of risk (karena unsur ini perlu jaminan),prestasi. Tujuan kredit adalah untuk mengembangkan pembangunan dengan berdassarkam prinsip ekonomi yaitu, dengan pengeorbanan sekecil-kecilnya dapat diperoleh keuntungan yang sebesar-besarnya (tujuan keredit secara ekonoomis adalah untuk mendapat keuntungan). Fungsi kredit:

1.       Meningkatkan utility (daya guna) modal,uang

2.       Meningkatkan utilitiy suatu barang

3.       Meningkatkan peredaran dan lalu lintas uang

4.       Menimbulkan kegairahan berusaha dicttnkuladedidikirawan masyarakat

5.       Sebagai alat stabilitas ekonomi

6.       Sebagai jembatan untuk meningkatkan pendapatan nasional

7.       Sebagai alat hubungan ekonomi internasional

Macam-macam kredit:

1.       Keredit menueurut sifat penggunaan : kredit konsumtif dan kredit produktif

2.       Kredit menurut keperulannya: kredit produksi/eksloitasi,kredit perdagangan (perdagangan ekspor/impor), kredit investasi.

3.       Kredit menurut jangka waktu:kredit jangka pendek maksimal 1 tahhun, kredit jangka menengah antara 1 s/d 3 tahuan, kredit jangka panjang lebih dari 3 tahun.

4.       Kredit menurut pemakainnya: kredit rekening Koran bebas (berdasarkan prehitungan debitcttnkuladedidikirawan dan kredit),kredit rekening Koran terbatas ,kredit rekening Koran aflopend, revolving credit, term loan.

5.       Kredit menurut jaminan: kredit tanpa jaminan (unsecured loans) dan kredit dengan jaminan

Foreign lloan (offshore loan) yaitu pemberian kredit luar negeri yaitu dalam bentuk :

1.       Pinajaman resmi atau official development found (ODP), gran element:bunga relative rendah, grace:period yang panjang, maturity jangka pengembalian yang panjang.

2.       Kredit ekspor

3.       Kredit komersial (privat flows)

4.       Kerjasama pembiayaan antara lain: konsorsium, co financing, jointcttnkuladedidikirawan financing, loan syndication.

Perbedaan perjanjian kredit (A) dengan perjanjian pinjam meminjam (B) dengan :

1.       (A) selalu bertujuan (ditentukan biasanya berkaitan dengan program pembangunan), (B) tidak ada tujuan yang ditentukan (peruntukan uang bebas)

2.       (A) ditentukan bahwa pemberi kredit adalah bank atau lembaga pembiayaan, (B) dimungkinkan oleh individu

3.       (A) berlaku ketentuan umum UU 45 ketentuan bidang ekonomi, ketentuan umum KUHPdt , uuPerbankan, paket kebijakan pemerintah dalam bidang ekonomi terutama bidang perbankan SE,BI, dsb. (B) berleku ketentuan umum dari buku III dan Bab XIII buku III Kuhpdt

4.       (A) telah ditentukan bunga imbalan atau pembagian hasil padacttnkuladedidikirawan saat pengembalian (B) hanya berupa bunga saja (itupun kalau diperjanjikan)

5.       (A) harus ada keyakinan akan kemampuan (diformulasikan dalam bentuk jaminan baik materil maupun immaterial), (B) jaminan hanya sebagai pengaman (itupun kalau diperjanjikan).

Bentuk perjnjian kredit perjanjian standar atau perjanjian baku. Akta pengakuan utang dibuat debitur bersama kreditur  (daalam pasal 1878 KUHPdt dibuat sepihak oleh debitur)

Kredit Sebagai Salah Satu Upaya Untuk Membantu Pengembangan Usaha

Kredit tersebut meliputi : KUT (kredit usaha tani), TRI (tebu rakyat intensifikasi), KUK (kredit usaha kecil), KKU (kreddit kelayakan usaha), KMK (Kredit modal kreja), KPR(kreditcttnkuladedidikirawan pemilikan rumah).

Perjanjian kebendaan dihubungkan dengan UU Perbangkan

Pasal 8 perbankan: dalam memberikan kredit bank umum wajib mempunyai keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan debiitur untuk melunasi hutangnya sesuai dengan perjanjian. Ini meruupakan syarat pemberian kredit yaitu keyakinan bank akan kemampuan debitur. Dalam dunia perbankan dikenal: jaminan pokok, yaitu jaminan yang berupa sesuatu atau benda yangcttnkuladedidikirawan berkaitan dengan kredit yang dimohonkan. Jaminan tambahan yaitu jaminan yang tidak bersangkkutan langsung dengan kredit yang dimohon bisa berupa jaminan kenbendaan maupun jaminan perorangan.

Fungsi Jaminan dalam Penyelesaian kredit Maecet

Ingkar janji dalam perjanjian kredit dapat brupa keterlambatan pembayaran atau juga dalam bentuk kredit macet . dalam peraktek bagi keterlambatan pembayaran sanksinya berupa keharusan membeayar bunga tunggakan, sedangkan terhadap kredit macet berupa eksekusi bendacttnkuladedidikirawan objek jaminan ayaupembayaran oleh pihak ketiga. Cara-cara penyelammatan kredit bermasalh:

1.       Penjadwalan kembali (rechtduling0

2.       PERsyaratan kembali (reconditioning)

3.       Penataan kembali (restructuring)

Lembaga yang berfungsi untuk menyelesaikan masalah kredit macet ; pengadilan negeri, panitia urusan piutang Negara, kejaksaan. Sarana hokum yang dapat dipergunakan untuk mempercepat masalah kredit macet adalah:

1.       Pelaksaanaan pasal 1178 ayat (2) Kuhpdt

2.       Grosse akta pengakuan hutang dan hipotik

3.       Putusan bersifat serta merta (uitvoerbar bijcttnkuladedidikirawan vooraad)

4.       Gijzeling (upaya paksa) dan lijfdwang (paksaan dengan pengasingan)

Jenis asuransi yang biasa digunakan oleh pihak bank;asuransi kredit, asuransi benda jaminan, dengan klausula bankers clause dan yang paling baru adalah asuransi jiwa kredit. Asuransi kredit adalah asuransi yang bertujuan untuk menutup kemungkinan timbulnya kredit macet dalam perjanjian kredit yang dibuat antara krditur dan debitur. Asuransi benda objek jaminan dilakukan apabila adacttnkuladedidikirawan kekhawatiran banda objek jaminan akan hilang rusak,mushnah, sebelum kredit selesai. Asuransi jiwa kredit merupakan jenis asuransi jiwa yang bertujuan untuk mencegah terjadinya pristiwa yang tidak diharapajan didalam hal ini adalah meninggalnya debitur sebelum pelunasan hutang kreditnya.

PERJANJIAN JAMINAN KEBENDAAN BAGGI TANAH DAN PERJANJIAN KEBENDAAN BAGI BENDA LAIN YANG MELEKKAT PADA TANAH DALAM PRAKTIK

Tinjauan Tentang Hukum Jaminan

Hokum jamianan dewasa ini masih bersifat dualistis yaitu KUHPdt sebagai hokum positf dan hokum adat. Politik hokum perbankan kita mengacu pada KUHPdt karena hokum adatcttnkuladedidikirawan tidak memdai dan kurang tegas.

Fungsi jaminan secara yuridis

Dasar hokum Pasal 1131-1132 KUHPdt. Jaminan merupakan sarana perlindungan bagi keamanan kreditur yaitu kepastian akan pelunasan hutang debitur atau pelaksaanaan prestasi oleh debitur atau oleh penjamin debitur. Psl 1131 KUHPdt merupakan jaminan secara umum (jaminan yang lahir dari uundang-undang) berlaku asas paritas creditorium (pelunasan kepada para kreditur secara berimabng). Droit de prefence adalah hak didahulukan kepada kreditur lainnya hanya dimiliki oleh paracttnkuladedidikirawan kreditur yang mempunyai hak kebendaan. Didalam jaminan perorangan maka kreditur hanya berkedudukan sebagai kreditur konkuren.

Perjanjian Jmainan Kebendaan dan Perorangan.

Perjanjian jaminan merupakan perjannjian khusus yang dibuat oleh keridutr bersama debitur atau dengan pihak ketiga yang membuat sesuatu janji dengan mengikatkan benda terrtentu atau kesanggupan pihak ketiga dengan tujuan mmeberikan keamanan dan kepastian hukuam pengembalian kredit atau pelaksaanaan perjanjian pokok. Perjanjiajn jaminan merpakan perjanjian accesoir (melekat pada perjanjian pokok) yakni perjanjijian pokoknya dapat berupa perjanjian pinjam meminjam perjanjian kredit atau perjanjian pemborongan yang seelalu meminta bank guarantie. Perjanjian jaminan kebendaan merupakan hakcttnkuladedidikirawan mutlak sedangkan perjanjian jaminan perorangan merupakan hakcttnkuladedidikirawan relative. Jaminna perorangan (Prof subekti) adalah suatu perjanjian antara seorang berpiutang (kreditur) dengan seorang ketiga yang menjamin dipenuhinya kewajiban siberhutang (debitur). Ia bahkan dapat diadakan diluar (tanpa) pengetahuan siberhutang tersebut.

Tentang Hak Kebendaan Yang Mmeberikan Jaminan       

Dalam KUHPdt bagi benda bergerak gadai (pand) dan bagi benda tida bergerak ;hipotik, diluar KUHPdt berleku kreditverband, dalam UUPA dikenal istialh hak tanggungan sebagai lembaga jaminan bagi tanah. Hipotik adalah suatu hhak kebendaan atas benda-benda tidak bergerak untuk menganmbil penggantian dari padanya bagi pelunasan suatu perikatan (Pasal 1162). Objek hipotik adalah benda tidakcttnkuladedidikirawan bergerak misalnya kapal laut, yang berbobot yang terdaftar, dalam UUPA sebagai objek hipotik khusus baggi tanah adalah hak milik, HGU, dan HGB. Sifat-sifat hipotik:

1.       Menganddung asas droit de suite

2.       Tidak dapat dibagi-bagi

3.       Mengandung asas droit de prefence

4.       Mengandung asas publisitas

5.       Mengandung asas spesialitas

Janji-janji dalam hipotik(dibuat oleh debbitur untuk kepentingan kreditur):

1.       Janji untuk menjual benda jaminan atas kuasa sendiri

2.       Janji tentang sewa

3.       Jnji tentang asuransi

4.       Janji untuk tidak dibersihkan

Hipotik harus didaftarkan (berdasarkan Pasal 2 UU PMA). Prosedur pembebanan hipotik (3 fase):

1.       Pembuatan perjanjian kredit sebagai perjanjian pokok

2.       Pembutana perjanjian pembebanancttnkuladedidikirawan hipotik

3.       Pendaftaran hipotik

Sertifikat hipotik merupakan alat bukti telah terjadinya pembebanan hipotik. Hapusnya hipotik (berdasarkan Pasal 1209 KUHPdt):

1.       Perhutangan pokok hapus

2.       Pelepasan hipotik oleh kreditur

3.       Penetapan hakim

Creditverban adalah hak kebendaan atas benda-benda tak bergerak yang memberi wewenang kepada yang berhak untuk mengambil penggantian dari benda-benda itu untuk pelunasan bagi piutanngnya. Gadai adalah suatu hak yang diperoleh seseorang kreditur atas suatu benda bergerak yang diserahkan kepadanya oleh debitur atau oleh orang lain atas namanya dan memebrikan kekuasaam kreditur untuk mengambil pelunasan dari benda tersebut secara didahulukan daricttnkuladedidikirawan keditur lainnya, dengan kekecualian untuk mendahulukan biaya lelang, biaya penyelamatan banda setelah digadaikan (Pasal 1150). Dalam gadai terdapat hak retensi dan hak parate eksekusi. Hak retensi adalah hak untuk menahan benda sampai suatu piutang yang bertalian dengan benda itu luans. Hak parate eksekusi adalah hak untuk menjual dengan kekuasaan sendiri atas benda objek jaminan sebagaicttnkuladedidikirawan pelunasan hutang apabila debitur ingkar janji. Fidusia adalah merupakan lembagga jaminan bagi benda bergerak. Berdasarkan kepercayaan diama benda tetap ditangan pihak debitur. Macam-macam ha katas tanah (Pasal 16 UUPA):

1.       Hak milik

2.       HGU

3.       HGB

4.       Hak Pakai

5.       Hak Sewa

6.       Hak Membuka Tanah

7.       Hak memungut hasil hutan

8.       Hak-hak lain misalnya; hak pengelolaan dsb.

LEMBAGA JAMINAN KEBENDAAN BAGI BENDA TANAH DAN BAGI BENDA LAIN YANG MELEKAT PADA TANAH DALAM KONSEPSI PENERAPAN ASAS PEMISAHAN HORISONTAL

Akibat hokum penerapan asas pemisahan horizontal secara konsisten bagi tanah dan benda bukan tanah tetap adalah menimbulkan alat bukti yang terpisah bbagi tanah, bangunan dan tanaman :

1.       Sertifikat ha katas tanah sebagai bukti pemilikan tanah

2.       Sertifikat atas pemilikan bangunan

3.       Sertifikat atascttnkuladedidikirawan pemilikan tanaman

Akibat hokum penerapan asas pemisahan horizontal secara konsisten terhadap hokum benda:

1.       Mengakibatkan pengaturan yang berbeda bagi tanah dan bagi benda bukan tanah karena pembedaan benda berdasarkan benda tanah dan bukan tanah (dalam asas ini)

2.       Diperlukannya identitas secara tersendiri bagi benda tanah dan bukan tanah yang melekat diatasnya

3.       Akibat terhadap pendaftaran tanah terhadap identitascttnkuladedidikirawan tersendiri tersebut

Akibat penerapan asas pemisahan horizontal terhadap ketentuan hokum jaminan terutama jaminana kebendaan maka penjaminan tanah dapat dilakukan secara terpisah dari benda bukancttnkuladedidikirawan tanah yang melekat padanya.

Lembaga Hak Tanggungan di Dalam Konsepsi Hukum Jaminan

Hak tanggungan (dalam hokum adat) merupakan perjanjian accesoir terhadap perjanjuan pinjam uang dan di dalam perjanjian tersebbut biasanya dibuat pernyataan bahwa  apabila soberhutang tidak mengembalikan uang tersebut, si berpiutang dapat mengambil tanah atau rumah yangcttnkuladedidikirawan ditanggungkan tersebut.